合肥房价开年暴跌？我用事实送你们这些标题党1000万个鄙视！
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是真的吗
二线城市合肥，市场一直不温不火，去年房价年初正常平稳补涨，然后因为库存不足，4月5月开始恐慌性抢房，加上地王频出，春药猛催，因而失控暴涨，市区年初均价由1万不到，半年之内完成翻倍，距离主城区十公里之外新区均价由年初12000，直指22000，甚是惊人。然后开始调控，限购限贷限地价，统统一起上，然而房价已经翻番。
当然这样的涨法，开发商是高兴的，因为一年挣了三年钱。有房者是兴奋的，因为不用工作，空手可以套白狼；政府是幸福的，因为可以卖地卖地卖贵地。然而，对于没有买房或者准备换房的老百姓，他们是什么感受，他们是什么心情，可想而知。
然而，有希望房价跌的屌丝，就有迎合这样思想的文章出现，今年一月出，陆陆续续有关于合肥房价暴跌的文章出现，以下面的一篇流传较广，转发较多。
另外还有一些，比如《二手房跌掺了，合肥部分楼盘房价被打回原形》，《合肥房价要跳水，投资客年前要跳楼》，不一而论。
首先声明一点，本人也是认为合肥房价是有较大的泡沫，房价特别是新区房价有虚高成分，房价应该有所调整，但是本人另外一个观点就是纪实类自媒体一定要尊重事实，尊重实际数字，涨了就是涨了，跌了就是跌了，暴跌就是暴跌，不能一味顺着读者的口味写，希望暴跌的人看的多，就往暴跌上写，希望暴涨的人读的多，我们就往暴涨上说。
还有大家之前看到过的暴跌标题党▼
这是一个自媒体工作者的基本态度和原则，然而反观此类文章或新闻报道，表达不外乎二点：
1、 别看2016年合肥涨的欢，2017还得跌回去。
2、 别看2016年买房者或者投资者占了大便宜，2017二手大跌，你们照样的赔钱。
然而事实是这样吗，房价真的跌了吗，而且是暴跌吗？
米宅米宅作为一家关注全国房地产形势的自媒体，对于合肥房价走势自然也是关注的，但是我们不屑于坐在家里当键盘侠，看到这些消息的第二天，我挤上了春运的火车，来到这个城市，一探究竟，我力争用一个客观的眼睛，还原一个合肥客观的房地产市场。帮助粉丝了解以下问题的真实情况：
1、 合肥房价暴跌是真的吗，跌了多少？
2、 和房价相关的成交量和客户量怎么样？
3、 有持续性吗，今年合肥的房价会怎样？
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解剖一只麻雀
合肥是安徽的省会，项目总数上百，版块数十个，如果挨个看下来，时间耗费太大，并且没有那个必要。咨询了熟悉这个市场的朋友，他们向我推荐了滨湖新城版块。
作为新区的代表，合肥市有两个版块最值得注意，一个是的市府所在地的政务区版块，一个是省府所在区的滨湖新城版块。
政务区版块，发展比较早，处于二环到三环之间，现在比较成熟，版块比较成熟，土地供应量不多，项目也不多，以写字楼等商务项目为主，有几个住宅项目但是每个项目都在3万上下，代表合肥房地产价格的最高水平。但是这个版块面积小，出货量实在很少，不足以影响整个合肥市房地产市场。郑州的朋友可以把这一版块看成是郑东新区cbd周边。
滨湖新城版块由于紧靠大型淡水湖巢湖得名，其距离市区较远，其较为成熟的金源世纪广场距离市中心大约有17公里，整个版块面积巨大，又分为四个子版块：滨湖启动区、省府版块、金融后台区、文旅中心区。当然这个版块优势突出，就是地铁和道路。主要通向市区的几条道路，徽州大道和庐州大道都已经通车，并且合肥现在唯一的地铁已经开通并在该区域7个站。这是合肥地铁唯一开通的新区。
然而对于这个版块，合肥的房地产业内人士认为是较为危险的，其原因有三；
1、 距离主城区较远，最远的版块距离主城区有20公里左右。
2、其版块向北、向西的临近版块也不成熟，其和主城区的连接部分存在大量未开发土地，为城区断裂带。另外该版块客户没有临近客户可以借助，只能通过交通线特别是地铁导入主城区客户，另外就是依赖外地的投资客户。
3、 现在该版块价格在2016年价格上涨最猛，涨幅最大，卖得最好的万科蓝山项目的价格在2016年底多在2万以上，2万以上的价格是合肥二环内较好社区的价格（我曾经问了一个主城区绿城百合公寓的二手房价格，不过是2.1万左右）。而该区域在16年年初的价格普遍在一万出头而已。
主城区较好位置，绿城百合二手房实地价格▼
滨湖新城二手房实地价格▼
版块现在投资客比例过大，达到70%，而且后期还有大量土地放出来，供应量充足。大部分区域周边配套尚不成熟。
2016年上半年合肥土地供应状况，滨湖一个版块占全部供应量一半以上。
用我那个朋友的话来说，滨湖新区是整个合肥房地产市场的试金石，如果这个区域价格坚挺，成交量稳定，没有出现暴跌问题，整个合肥房地产市场就应该没有问题。
2016年2月到2017年1月滨湖新城块整体成交价格走势▼
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售房部的矛盾
我实地走访了滨湖的几个项目，该区域2016卖得最火的万科蓝山项目，该项目去年成交量为8.6万平方米，成交金额为10.22亿。我去售房部打听，该项目已经售罄，只在销售后期的写字楼部分。
没办法，我只能换一个项目，又去了更加偏僻的文一金地项目，这个项目正在销售，但是可以看得出来销售员还是很有“自信的”，没有做铺垫性介绍，上来直接问“你想要多大面积的”，洋房24000， 带精装22000，这个价格你能不能接受”，当我刚刚一表示这个价格有点贵的时候，立马递给我一张名片，不再讲解，甩出来一句话“就这个价格，按揭和一次性都没有优惠，有问题你加我微信问吧”，径自回到销售前台开始摆弄手机，好傲娇。
然而当你环视左右，谈判区空荡荡的没有几组客户，无事可做的销售员正在无聊的玩着手机。
售价22000的文一金地项目荒凉的周边▼
空荡荡销售部只有一组客户，剩下的销售员在一个角上玩手机聊天▼
又去了另一个文一项目旁边的一个售房部，谈到合肥房价，谈到了滨湖新城的房价，那个来自蚌埠的姓何的小姑娘没有给我谈更多的道理，没有讲什么销售说辞，只是拿出了手机，给我看了一张图片，后来我加了她的微信，把这张图片要了过来。
2017年合肥第一次土拍，滨湖新城7块土地又被一扫而光，其中不乏全国知名的开发商新城地产、招商蛇口地产、碧桂园和葛洲坝集团，全部用最高限价拍得，其中最高一块地达到22000的楼面价，这就是文一金地项目的高层楼房售价，这就是牛逼的资本。
最后何姑娘反问我一句，“大哥，土地价格这么高，你觉得房价会降吗？”我无言以对。
这也许就是文一项目牛逼哄哄的最好注解。
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一个中介的判断
除了看新房外，二手房是这次调研的重点，因为在我看到的那篇报道中，主要宣称是二手房出现了暴跌，有些业主2万买的新房，现在1.8万都卖不出去，有些业主11月一套房子，11月能卖120万，现在102万都卖不出去了，他们在政府官网上留贴要求救市，事实真的是这样吗。
我在滨湖新区最繁华的世纪广场很容易找到了多家中介机构，中介机构在这个区域分布密集，走几步就有一个，从某种侧面可以看出去年合肥房地产市场的火爆。然而我步行走过了多家门面，但见每个门面人气都不算很旺，没有什么客户。
二十米内有三家房地产中介▼
随手推开一个门店，和一个中介小伙子聊了半天，旁敲侧击问问房价怎么样，市场如何等等。小伙子倒是个实在人，似乎比较老实的回答了一些问题：
1、 房价绝对没有暴跌，但是出现了两个转折，首先业主愿意坐下来谈谈价格了而不是一味地寸步不让，这种情况从十月份合肥限购就开始了。另外价格开始松动，但是松动的幅度不大一般在2个点到5个点之间。当然有些业主会报出一个较为优惠的价格，但是在他的客户中没有人能够便宜10个点以上，所以谈不上是暴跌。
这是不完全统计的滨湖二手房价格变化，项目有降有升，但是幅度都比较小▼
这是合肥均价最高的政务区二手房价格变化，大部分小区不降反升▼
2、 客户量变少，不是一点，而是大幅度的，在去年夏天这个业务员每天需要带看在6组到8组客户之间，而现在基本上每天平均不到1组，很多同事都提前回家过年了。
3、 在去年每15组客户带看，就会带来一组成交，在今年6月份，这个门店一共成交了28套房子，但是今年一月份已经过了三分之二，只成交了一套房子，而且是熟人关系。
4、 他们店是一家连锁，合肥市每个区都有门店，他曾经问过其他店的同事，情况都差不多，但是市区内的情况稍好些，门店越偏，这个情况越严重。
5、 去年炒房的情况确实很严重，买房的都是外地人。我问他，他是怎么知道的。他说，一打客户和业主的电话都是外地号码，特别是江浙一带的温州人、南京人尤其多。
6、 当我问他对今年的市场怎么看，他说价格不会再涨了，估计会落一点，但是不会大落。问他原因，他会是因为人们的对房子价格的预期没有变，更没有落。在限购的情况下一月份蜀山区金隅南七里项目开盘，价格19000多，照样清盘。另外一个项目在经开区的世茂翡翠首府，价格14000，一天去化90%。在这样的情况下，不涨已经是好的了，降怎么有可能呢？
这是我后来在网上找到的合肥1月9日开盘的几个项目数据，后三个是合肥郊县的，比较低，并不是房价降了。▼
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五个阶段
我有个朋友在全国前五的房地产开发商干过，经历过疯涨大跌的他，曾经给我总结过一套完整的房价周期理论，挺有意思。
在他的认识中，整个房地产开发体系中，开发商和客户关注点永远是不同的，客户关注的是价格，特别是总价，我能不能买的起。开发商关注的永远是量，在这个均价的基础上，是100%清盘还是50%，当然价格也关注，但是不是重点。因为价格对于开发商影响的是利润，而出货量影响的是现金流，利润问题是挣多挣少问题，而现金流永远是生死问题。
因此，一旦房价进入下降通道，就是开发商在“走量”和“利润”一个选择问题，
往往分为几个阶段：
第一阶段：价格上升，交易量下滑（不管是自然形成的下滑还是限购造成的）。这个情况合肥10月、11月份市场就是这种情况。
第二阶段：价格平稳，交易量继续下滑。合肥12月和1月市场就是这种情况。
第三阶段：和第二阶段相比有个标志性情况，就是开发商和投资者对未来预期都开始发生悲观，开发商停止拿地或者减少拿地，一个方面是资金量减少，另外一个方面就是开发商对未来几年的市场的预期悲观，不敢拿地。投资者不敢出手，怕高位套牢。
另外开发商情况开始分化：
1、 如果开发商后面没有地了或者银行没有大批量的贷款，开发商不存在生死问题，他不会降价，反正卖一套有一套的利润，不妨慢慢卖，说不定过几个月又能遇见“去库存”呢。
2、 对于资金链紧张的，开发商一般开始用促销打折手段开始“暗降”，交易量这时候会“止跌”或者“继续下滑”。
第四阶段：如果继续下滑，资金链紧张有生死问题的开发商会变暗降为明降，这时暴跌才有可能。同时如果大批的项目出现明降，并且暗降幅度越来越大，同时带动二手房大批一块降，暴跌才算开始。对于新房和二手房关系，永远是新房决定二手房走向，而不会出现二手房决定新房走向的趋势。
第五阶段：但是由于人们固有买涨不买跌的心理，会出现房子越降越不买的问题，这种暴跌就会形成雪崩式的连锁反应，没人买房，没人建房，没人相信房子会止跌回升，开发商大批量的死亡，特别是具有全国影响力的开发商的死亡。这也是中央最害怕的局面，现在温州和鄂尔多斯就是处于这个阶段。
而中国大部分的三线城市还是处于这个周期的第三阶段初期，国家去年去库存主要目的，就是避免这个市场走到第四阶段甚至第五阶段。
对于中国很多二线城市，08年和14年一般已经走到了第四阶段的初期，但是由于国家调控的改变，没有几个城市真正走到了第四阶段的末期和第五阶段。
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而对于我们今天的主角合肥呢？
1、 从去年十月到今年一月只是走到了第一阶段，客户量和交易量确实下来了，价格也平稳了。
2、 从去年12月到今年1月只走到了第二阶段初期，而且这里有两个注意点，第一就是本次交易量的降是调控所致而非实际市场所致，所以人们的预期没有改变，这从合肥1月第一次土拍土地被一扫而空可以看出开发商的预期没有改变，从金隅、世茂项目开盘清盘可以看出，客户的预期没有改变，预期没有改变，价格很难变化。
3、 另外一个问题，去年市场过分好，开发商资金量充足，一般没有生死问题。所以合肥市场想从第二阶段发展到第三阶段，能不能发展到第三阶段，必须等，等等看，即使有也是在今年5、6月份的时候了，等开发商的新房开始“明降”了，土拍没有那么抢手了，开盘不会再清盘了，我们谈这个市场暴跌这个话题才有意义。
4、而对于所有的强二线城市来说，告别均价2万是迟早的事，早到是带着点泡沫，类似于现在的合肥，晚到是补涨，类似于重庆郑州武汉这类城市。而杭州南京厦门福州，早已告别2万元时代。因为，即使抛开供求关系不说，货币与人口的洪水，难以阻挡。
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